Ta strona używa plików cookie w celu usprawnienia i ułatwienia dostępu do serwisu oraz prowadzenia danych statystycznych. Dalsze korzystanie z tej witryny oznacza akceptację tego stanu rzeczy.
Polityka Prywatności   
ROZUMIEM
  • Data dodania: 02.02.2021
Jak ustalić wartość mieszkania?

Skąd biorą się różnice w cenie za metr kwadratowy? Dlaczego jedno mieszkanie o takim samym metrażu jest droższe od innego? Dlaczego w różnych częściach Polski mieszkania tak bardzo różnią się ceną? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedź w poniższym artykule.
Cena nieruchomości zależy od wielu czynników. Jest to metraż, lokalizacja, stan prawny, umiejscowienie, rodzaj zabudowy, rok budowy nieruchomości, stan mieszkania, jego funkcjonalność czy opłaty czynszowe. To tylko jedne z najważniejszych czynników, które kształtują rynkowe ceny nieruchomości.

Lokalizacja

Zakup mieszkania w dużym mieście, zawsze będzie wiązał się z większym wydatkiem, niż zakup mieszkania w małej miejscowości. Dlaczego? Im atrakcyjniejsze położenie nieruchomości, tym wyższa jej wartość. Duże miasta mają rozbudowaną infrastrukturę. Często bywa tak, iż powstające osiedla są samowystarczalne, a codzienne funkcjonowanie nie wymaga wychodzenia po za jego obręb. Często pozwala nam to również nie mieć samochodu. Da się zauważyć również fakt, że im bliżej centrum miasta, tym cena lokali za mer kwadratowy wzrasta. Jest to zazwyczaj spowodowane ceną gruntów w miastach. Przyjęło się już także, iż to centrum miasta jest najbardziej prestiżową lokalizacją. Oczywiście, kwestia gustu. Nabywcy często kładą nacisk na odległość od terenów zielonych, lokali gastronomicznych, sklepów i obiektów użyteczności publicznej, jak szkoły, szpitale itp. Bliskość terenów przemysłowych, cmentarzy lub torowisk wpływa negatywnie na wartość mieszkania. Dodatkowym kryterium lokalizacyjnym jest skomunikowanie mieszkania z resztą miasta. Nieruchomość położona blisko stacji metra, przystanków autobusowych i innych punktów komunikacyjnych będzie o wiele bardziej atrakcyjne, niż zlokalizowana na uboczu.

Metraż

To od tego głównie zależy cena mieszkania. Kawalerka o powierzchni 20 metrów kwadratowych będzie zdecydowanie tańsza od apartamentu o gabarytach 100 metrów kwadratowych. Z tym, że często cena kawalerki za metr kwadratowy jest wyższa, niż cena metra kwadratowego dużego apartamentu. Jeśli mowa o kubaturze, warto zastanowić się nad mieszkaniem o wyższym zawieszeniu sufitu. Wyższe mieszkania, nawet przy małej powierzchni, są optycznie bardziej przestronne, a to ma także wpływ na lepszą cenę.
Stan prawny
Uregulowany stan prawny nieruchomości to gwarancja osiągnięcia największej możliwej ceny za nieruchomość – na danym obszarze. Dokumenty potwierdzające brak problemów związanych z mieszkaniem, jasną sytuacją własnościową, braki obciążenia lokalu, wpływają na jego atrakcyjność, ze względu na możliwość szybkiego sprzedania. Trzeba pamiętać, iż obciążenia lokalu, takie jak: hipoteka, prawo do użytkowania, prawo do służebności, prawo dożywocia lub inne roszczenia na korzyść osób trzecich, znacząco obniżają cenę nieruchomości, czasami prawie uniemożliwiając jej sprzedaż, bądź wydłużając termin kupna/sprzedaży.
Umiejscowienie w przestrzeni wielorodzinnej
Najniższą ceną charakteryzują się mieszkania ulokowane na parterze budynków wielorodzinnych. Wpływ na to ma bezpieczeństwo, zwiększony hałas dochodzący z zewnątrz okien. Najbardziej atrakcyjnym ulokowaniem mieszkania są I i II piętra. Sytuacja zmienia się, gdy mamy do czynienia z budynkiem wielorodzinnym, w którym zamontowana jest winda. W tym przypadku, im wyżej, tym drożej. Tu płacimy także za przysłowiowy „ładny widok z okna”.
Stan fizyczny nieruchomości
Im nieruchomość bardziej zadbana, tym jesteśmy w stanie zapłacić za nią więcej. Jeśli mieszkanie jest stare, zniszczone i nadaje się do remontu, musimy być świadomi tego, że aby zachęcić do jego kupna, będziemy musieli cenę obniżyć o przysłowiowe koszta remontu. Ponadto, zły stan mieszkania może odstraszyć potencjalnego nabywcę. Dlatego przed sprzedażą mieszkania (dotyczy to raczej rynku wtórego) zaleca się wykonanie drobnych prac naprawczych. Już samo odmalowanie ścian i umycie okien może zdecydowanie wpłynąć na większą cenę nieruchomości. Znaczenie ma tu także materiał, z jakiego został postawiony budynek, rodzaj samego budynku (blok, kamienica, dom wolnostojący itd.), data powstania budynku, ogólny stan techniczny i ogólny standard wykończenia.

Funkcjonalność mieszkania

Rozkład mieszkania to jeden z aspektów, na które zwracają uwagę nabywcy. Wiąże się to przecież z codzienną egzystencją i wygodą. Kuchnia zamknięta, czy z salonem…To odwieczna zagwozdka. Mieszkania posiadające załamania pod kątem ostrym, lub rozwartym, mogą sprawiać trudności z wyposażeniem i dostosowaniem do nich np. mebli. Wnętrze powinno być funkcjonalne, a funkcjonalność jest w cenie.
Wysokość czynszu
Wysoki czynsz może znacznie wpłynąć na obniżenie ceny mieszkania. Przed zakupem nieruchomości ustalmy zatem za co pobierane są miesięczne opłaty i w jakiej wysokości. Dowiedzmy się co składa się na czynsz. Porozmawiajmy także z najbliższym sąsiedztwem o tym, jak funkcjonuje zarządca budynku i czy lokatorzy nie mają do niego zastrzeżeń.

Zlećmy wycenę profesjonalistom

Powyżej opisaliśmy wyłącznie czynniki mające wpływ na cenę nieruchomości. Dziś, w dobie internetu istnieje wiele stron i kalkulatorów nieruchomości, dzięki którym możemy ustalić cenę naszej nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że najlepszym rozwiązaniem będzie tu podparcie się zdaniem eksperta. Po taką poradę możemy udać się do dobrego biura nieruchomości. Agent, któremu zlecimy wycenę, zrobi to indywidualnie, na podstawie dokumentów. Taka ekspertyza kosztuje. Wycena mieszkania wiąże się z kosztem od 300 do 1000 zł, natomiast w przypadku domu, ceny zaczynają się od około 500 zł. Na podstawie tego co opisaliśmy powyżej, nasz ekspert dokona wnikliwego uzasadnienia wartości nieruchomości.